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부동산 개발 비용이 너무 많이 들기 때문에 개발자와 건설
회사는 자신의 돈으로 사업을 할 수 없습니다. 은행, 다른 투자자 및 소비자가
토지 구입, 면허, 토목 및 건축 작업 및 비즈니스 관리에 필요한 자금의
상당 부분을 제공하는 경우에만 해당됩니다. 1997 년 금융 위기 이전에
건설 회사는 자신의 돈이나 융자로 토지를 구입하고 시황이 좋았을 때 아파트를
매각했다. 물론, 모든 기금이 자기 자금으로 조달 된 것은 아닙니다. 아직 건설되지
않은 아파트에서 소비자가 구매하는 계약금 인 중도 지불은 건설 회사에 돈을
빌려주는 것과 같습니다. 세분화는 일종의 금융 상품으로도 사용되었습니다.

부동산 개발

금융
위기로 인해이 비즈니스 방법이 어려워졌습니다. 높은 부채 비율이 더 이상 받아
들일 수 없기 때문에 건설 회사는 사업 현장에 돈을 넣을
수 없었습니다. 그 결과 부동산 개발 회사라는 새로운 형태의 회사가 토지
매매, 마케팅 및 전반적인 사업 관리를 담당하게되었고 건설 회사는
건설만을 책임지게되었습니다. 갑자기 개발자들은 부동산 개발에 많은 돈을 쓸 수 없었습니다. 분양을
통해 아파트 건설 비용이 해결 되더라도 토지를 구입하는 데 필요한 자금
조달 문제는 필사적이었습니다. 2000 년대 초에 도입
된 PF (Project Finance)는이 문제를 해결하기위한 수단이었습니다.

개발자가 10 % 예금만으로
토지 매매 계약을 체결했을 때 나머지 90 %는 주로 저축 은행에서
빌려주 었습니다. 면허가 승인되고 계약자 (건설 회사)가 결정되면 보통 상업 은행은 저축
은행 부채를 상환하기 위해 소위 PF 대출을 실행합니다. 은행의 경우 소수의 개발자만으로
많은 금액의 대출을 신뢰할 수 없습니다. 공사를 담당하는 건설
회사는 공사를 책임지고 보증인의 상환을 보증하고 판매 책임을 보증
한 후에 만 ​​책임을집니다. 프로젝트가 성공적으로 성공적이면 건설 회사,
건설 회사 및 은행은 모두 이익을 얻을 것입니다. 그 중 건설
회사 나 은행은 건설비와이자 만 약간 높지만 나머지 모든
수익은 개발자에게 반환됩니다.

토지 계약

투자 규모가 작은 것에 비해 이익 규모는
엄청납니다. 반면에 프로젝트가 실패하면 개발자는 토지 계약의 10 %를 분가하지만
다른 모든 손해는 건설 회사에서 지출합니다. 건설 회사가 악화 되더라도
상환 할 수없는 돈은 은행의 손실입니다. 일부 사업체는 계약자를 선정하는 단계까지
실패하고 토지 구입 자금을 제공하는 저축 은행이 토지를 숨 깁니다.
지난 10 년 동안 PF 대출 덕분에
수백만 가구가 지어졌으며 많은 사람들이 꿈꿔 왔습니다 집을 짓는 것. 외관상으로는,
PF는 그때 큰 금융 도구이었다.

그러나 지금은 PF 대출이 통과 한 현장에
많은 사상자가 있습니다. 전국적으로 500 건의 PF 개발 프로젝트가 중단 된
것으로 추정됩니다. 그 결과 저축 은행의 5 분의 1 이상과 100
개 건설 회사 중 100 분의 1이 부실화되었습니다. 최근의 극동 건설 위기는
PF 문제가 여전히 진행 중임을 나타냅니다. 어떤 종류의 지뢰가 다시 날아갈지
모르겠습니다. PF가 실패한 이유와 향후 대안을 진지하게 고려하는
것이 시급합니다. 앞서 언급했듯이 한국의 PF는 교과서 PF와 다르므로 계약 업체는
잘못된 사업 일 경우 모든 위험을 책임집니다.

자본 규모

그러나 각 부동산
개발 프로젝트의 규모가 너무 커서 대부분의 건설 회사는 그럴 여유가없는
프로젝트를 2-3 개 밖에 가지고 있지 않습니다. 사이트를 구매하거나, 허가를 받고, 판매를
수락하고, 건물을 건축하고, 급수 시설을 세우는 등 잘못된 요소가 너무
많아 계약자에게 위험을 단독으로 제기하는 것은 처음에는 어려웠습니다 . 개발자, 건설 회사
및 금융 기관간에 개발 프로젝트의 위험을 적절히 공유하는 것은 대체 검색의
핵심입니다. 첫째, 개발자의 자본 규모와 전문성을 향상시켜야합니다. 부동산 개발,
건설 회사 및 금융 기관에 종사하는 건설 회사, 개발자 및
금융 기관 및 실무자가 실시한 설문 조사 결과 개발자가
잘못된 개발에 책임이 있다고 답변했습니다. 토지 비용의 10 % (때로는
다른 사람의 돈)만이 수십 번 사업을 통제 할 수 있기 때문에
책임감과 전문성면에서 많은 문제가 있습니다. 최근 몇 년 동안

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